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德丰新年购房小课堂第一讲:知己知彼 | 在德购房的选择有哪些?
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# 德丰新年购房小课堂

德国稳定的社会环境和快速上涨的房地产售价,让德国成为全球投资者追逐的目标市场。也让很多“留德华”有了买房在德安家的愿望。然而,德国住宅市场虽然非常成熟,但发展多元,对于不熟悉的买家来说刚入手犹如盲人摸象,找不到合适的选择。值此双旦新年之际,德丰德国为您献上一份免费的购房小攻略,从以下七个方面,为大家详细地梳理一下在德购房的过程,并帮助大家尽可能的避免一些过程中的“雷区”和弯路。同时祝福大家在新的2021年,愿悲欢历尽,照亮所有向往;盼千帆过后,听见前路回响。

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知己知彼 | 购房的选择有哪些

02

和璧隋珠 | 购房的价值附加值

03

精打细算 | 购房成本正确计算

04

熟路轻辙 | 购房的流程全解析

05

虑周藻密 | 购房的材料全整合

06

舐皮论骨 | 购房的误区详扫雷

07

同欲相助 | 购房时中介的作用


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知己知彼

在德国能购买的住宅房产有哪些类型?


关键词:


公寓、别墅

租地上房产(Erbpacht)

拍卖房产(Zwangsversteirerung)

合作社共建(Baugemeinshaft)


说起在德国能够购买的住宅房产类型,肯定很多稍微对购房有所了解的读者会觉得相当简单: 住宅,无非就是分个公寓(Wohnung)别墅 (Haus) 呗!当然,这固然没错,并且这也将在下文有所讨论;

但是除此之外,在德国,您还有三种非常规的方式来「购买相对较低价格的房产」,即购买租地上的房产(Erbpacht), 购买拍卖房产(Zwangsversteigerung), 通过合作社进行共建(Baugemeinschaft)。

公寓 Wohnung

汉堡沐森霖,独一无二的木结构高层公寓

Wohnung可以理解为我们常说的单元楼,除了一些大城市,在德国很少看到高层住宅,3-6层为主。而德丰所售的房产因为多在大城市,所以经常能碰到如汉堡沐森霖这样的「地标式高层公寓」

慕尼黑城市之森,公寓的价格,别墅般的体验

并且虽然有些楼层数较低的公寓同时周围环境非常优美,非常像Haus:如慕尼黑在售的城市之森,但实际上其建筑物所有权经过多户划分,根据其Teilung的情况,「实质上属于公寓的范畴」

别墅 Haus

德国这里的Haus,就是我们常说的别墅了。通常要满足别墅的定义,一定要保证每个居住单元具有独立的进出门户并且具备单独的土地所有权或使用权。别墅按照其住宅单元的数量,可以分为以下三种类型:「独栋别墅(Einfamilienhaus)、双拼别墅(Doppelhaus)、联排别墅(Reihenhaus)」

慕尼黑帕拉河畔山庄,真正的豪宅就该是这样

「独栋别墅」是很多人理想中的住宅形式了,它通常远离嘈杂的市中心地段,周围安静且开阔,并且有很大的供娱乐的私人花园。顶级的独栋别墅,通常称其为Villa

克雷兹的这处双拼是建筑史上代表作:只运用一面折叠的墙实现了结构、划分、楼层等

「双拼别墅」有点类似将独栋别墅切成两个部分,适合两个家庭一起居住。可别小看了中间这一面共用的墙壁,它不仅拉进了你与邻居之间的距离,更重要的是,它减少了一个散热面,能够帮你节约不少供暖的费用。这个对于降低整体别墅的成本帮助很大。

联排也可以设计的非常优雅

「联排别墅」是有着统一设计风格的连续单户型住宅,预算有限时联排也是不错的选择。邻居之间有共用墙,但独门独户,往往有自己的花园和车库。联排别墅的特点有:低密度、低容积率、环保节能。但位于中间的户型的采光性不如独栋和双拼。



除此之外,还有以下几种可能的「低成本购买德国房产」的方法。但需要注意的是,在购房成本下降的同时,其风险及其可能会带来的麻烦也会随之指数级增高,其中的一些甚至需要专业人员的帮助、法务的协助等等。「建议运用以下方式购买前一定要花费时间进行详细的调研,以免遇到一些不必要的麻烦及纠纷」

购买租地上的房产 Erbpacht

Erbpacht的房子可不会立个牌子让您知道

当您在查询住房房产时,如果您看到有些房产,「价格显著低于这个位置应有的价格」时,就一定要留个心眼,去查询一下其介绍中有没有Erbbaurecht这个词,通常的答案都应该是肯定的,ok,没问题,那这里就是一处「租地上在售的房产」了。

它与传统的德国住宅房产不同,因为这块地多由政府或教会长期持有,您「不能获得该处房产的永久产权」(德国教会的富裕可见一斑),并且每年需要付购房时土地价格3%-8%不等的租金。

《乱世佳人》:土地是世界上唯一值得你为它奉献,值得为它奋斗、牺牲的事物,因为它是唯一永存的东西。斯嘉丽看来是不会买Erbpacht的。

购买租地上房产一次性购买成本较低,对于目前手头较为紧张的购房者来说可能是个好选择。但是综合其租金成本,最终可能并不一定实惠,购买前一定要进一步详细调研比对,并且「没有永久产权也是个硬伤」

购买法院拍卖的房产        Zwangsversteigerung

德国法院通过强制拍卖手续(Zwangsversteigerung)所公布的房源,往往低于市场价格的30%,并且现在各地的待拍卖房产,都可以在www.zvg-portal.de上查询到。从某种程度上来讲,「购买拍卖的房产,确实是个节省成本的好手段」。但是其在拍卖的过程中,也存在各种问题不容忽视。

1.拍卖前要做好功课。德国房屋拍卖的低价约为法庭评估价格的50%,低于这个价格法院不会承认拍卖结果。同时如果您要在拍卖过程中出价的话,需要提供保证金,以支票或汇款的形式,提前预付至法院指定账户。保证金的最低额度为评估价的10%

2.拍卖的房产不像其它的房产一样能够提前看房。唯一提前能够获得的信息仅有向当地法院及政府要求查询土地登记簿。「信息不透明」可能会带来诸多问题,甚至您需要去待拍卖房产周边的邻居那里多问问了解情况。

3.拍卖的房产有可能因业主长期无力支付,缺乏保修或是不存在保修权。「强制拍卖的房产没有瑕疵担保」。并且德国法律中明确规定,房产缺陷的索赔责任不适用于强制拍卖

4.被拍卖的房产中,还有可能有登记了复杂的「Wohnrecht」的租客,即使您购买了房产,也很难将其赶走。并且原房主可能「积欠高额的物业费(Hausgeld)」,新房主也有义务在拍得房产后为其补缴。

合作社共建 Baugemeinschaft

汉堡的合作社宣传图,建筑形式非常自由

Baugemeinschaft    ,又称Baugruppe,是一个通过一些业主组成的协会,来「共同规划、建造或是改建自己需要住宅」的合作形式。与向开发商购买房地产相比,用户在规划阶段就已经可以带入自己的意愿,而这些意愿在房屋市场上是无法实现的。这也就是建筑学里一直提及的“公民参与”的体现。

Baugemeinschaft的优势的宣传图

通过参与Baugruppe来一起打造自己的 “新家”,优点毋庸置疑: 您的想法能「完全反映在建筑上」,再也不用到处看房还感觉这也不满意那也不满意了!;同时整体的房价也比开放商提供的「房价相对较低」。当然缺点也非常明显:

理想中的Baugemeinschaft,但是现实情况也不会次次如意

1.你需要作为业主亲自参与设计、建筑公司招标等等,同时还要和其它的Baugruppe进行竞标,还不一定能被选中,其「时间成本和可能的沉没成本非常大」

2.作为一个Gruppe,有可能存在一个Mitglied出不起钱退出等等突发事件,这样一户的费用均摊下来,价格「到最终就并不划算了」

3.建筑工程的造价,可能到最后会远远「高于预算」,当因为整体小组的工程款控制不当造成远超预算时,其价格是否划算,就要打个大大的问号了。

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