热门主题
德丰新年购房讲座第四讲:熟路轻辙 | 在德购房流程全解析!
目录

04

# 德丰新年购房讲座 04


德丰新年购房讲座继续进行中。在德国购房,整体的手续并不算复杂,但是细节很多,稍不注意或是做事稍加拖延,便很有可能错失良机。特别是作为留德华的我们,有时会受制于语言的障碍,对于如建筑说明Baubeschreibung、土地登记册Grundbuch、及最重要的购房合同Kaufvertrag,存在误读的情况(当然对于对房产不熟悉的德国人也会同样如此)。如何顺利走完整个在德购房的流程,这是本文内容的重点。

01

知己知彼 | 购房的选择有哪些

02

和璧隋珠 | 购房的价值附加值

03

精打细算 | 购房成本正确计算

04

熟路轻辙 | 购房的流程全解析

05

虑周藻密 | 购房的材料全整合

06

舐皮论骨 | 购房的误区详扫雷

07

同欲相助 | 购房时中介的作用


_

04  

熟路轻辙

在德国购房一般是怎样的流程?


关键词:


找房、看房、验房

新房、二手房

预订

公证
产权过户


1. 准备阶段

开始买房的第一阶在任何一个国家都是一样的:「看看兜里有多少,计算能够动用的资产」

这里经常会遇到的,便是「国内转汇至德国」的问题,这方面请务必在转款前去所在银行的Betreuer那里告知转款数额及用途,并且非常不建议现金直接存入银行,避免由于银行政策(反洗钱政策)造成不必要的麻烦。如果您手头短期能够动用的资产有限,您也可以咨询德丰客服及其相关的资金服务

能贷多少,很大程度上决定了您房产的选择区间!

同时,如果有贷款买房需求的话,这个时候咨询清楚目前首付资金能够获得的「最高贷款额度」,是非常理性的。分析个人资质,如有无永居、工作合同类型、收入水平等,能够大致判断清自己的贷款最高值,这点小丰将在未来的德丰在德贷款小课堂里做进一步的说明。

当然,如果您觉得自身其它条件没有任何问题的话,将税前工资乘以120大致估算一个最高贷款额度也是可以的。但小丰还是建议在看房找房前,咨询一下有经验的贷款顾问直接到银行咨询

毕竟,如今楼市较火,看好一套符合心意的房子需要费很多心力和时间,看到了一处满意的房产,却「最终被告知贷款条件及额度不够」,贷款做不下来,可是相当打击找房买房的信心的。

2. 找房看房

在德国,选择新房,还是二手房?

「新房和二手房」,在德国都是不错的选择。

新房优势在于交房后一般有5年保修期,如果是kfw节能房,还可以申请kfw贷款补助。新房在建造期间还跟开发商沟通,按照自己的偏好挑选建材。缺点是等待交房入住的时间长,价格相对较贵。

二手房优势在于价格相对较低,选择范围大,容易挑选到最心仪的地理位置。缺点是由于德国人工费昂贵,若进行重新装修,旧房的装修成本较高,并且二手房的维护成本较高。


找到房后就需要去看房,看房所需要注意的如房产地段、环境、周边基础设施自是不提。除此之外,「看房时还需要注意哪些内容呢?」

很重要的是「户型」:由于欧洲阳光和气候等原因,在德国您很难找到正南正北向的房间。德国建筑师在设计中考虑的更多的是在每个房间都能正常看到阳光,这也是出于德国人对于阳光的渴望

德丰法兰黛尔项目最后一套房平面是这样的,这也是我们很少提及这个项目的原因…

如果经常看户型图的读者可能会注意到,德国房源的很多户型是「歪歪扭扭并不方正」的,这当然也不是设计者有意为之,开发商当然也理解方正的户型更好卖。这主要是由于,开发商在拿地买地的时候,地皮本身因为产权问题就是不齐整的,而德国住宅楼的公共公摊面积是不计入居住面积出售。其户型的扭曲,主要是开发商希望将在地块内将「可售面积最大化」的结果。

当然,开发商及设计者对于这些非人性化的设计是有充分了解的,也会运用一些方法来补救,如下面的两处户型所示。

上部的户型:虽然方正,却基本上只有一个西北方向朝向,穿堂风较差,虽然有两处阳台,但其中一个相对较小,而又要供两间房共同使用,利用率会较低。并且卫生间完全在房间内部,存在可能的通风,受潮等问题。

下部的户型:有不规则部分,但不规则的斜边多是卫生间、走廊等辅助功能,不影响核心空间的使用;能够实现穿堂风;卫生间贴边,其通风较易得到解决。虽然面积和前一处户型基本相同,但其功能的整体性会好上很多,体感上也会感觉“大”上很多。虽然可能有人会比较排斥开门左手间卫生间,但其走廊的缓冲空间很大,其实际影响不会太明显。尽管该户型有一边不规则,但相比是更优的户型,升值空间更大。

以德丰在售的诺蓓花园为例,谈谈选择户型的要点


当然,除了户型,看房的时候还需要考虑噪声、节能、供暖、装修等等问题,这些都可以在房屋冗长的Bauschreibung中查询到(尽管Bauschreibung有时长到让人怀疑人生,但在买房前认真阅读确实非常重要),我们在之后也会专门写一篇关于德国Bauschreibung解读的文章,这里因为篇幅就不再赘述。

同时,仔细阅读「土地登记册Grundbuch」等相关文件也同样重要。土地登记册会告知该房屋可能有的抵押,路权,建设权,地役权或其他对第三方义务的信息。

而针对二手房,在第一轮看房较为满意后,提前预约好「Baugutachter验房师」再一起看一次房也非常重要。德国总体较为潮湿,墙体是否被霉菌或水侵蚀,房屋框架是否倾斜,房屋通风是否合理,作为一个外行人,是很难看出来的。一个好的Gutachter验房师,能够帮您看清很多潜在的问题和风险。

【中文验房】”陪伴式“验房服务, 中文深度讲解, 助你安心入住!


并且一定记得和验房师多做沟通,甚至验完房可以请一杯咖啡坐下来多聊聊,「多套一些话,把房屋具体的情况完全搞清楚」

3. 预订和公证

当你看完房,觉得各方面条件都不错,就可以考虑「签约订房  (Reservierung)」了。这里特别提示一点,有贷款需求的购房者,一定在签约定房前就事先准备好自己的个人申请材料,以及准确了解个人信用情况Schufa

通过中介或房产销售机构购买的房屋,需签订「预定合同」,缴纳一定费用。预定费用可能会在房屋付款时抵用为房款或中介费,也可能在购房后如数返还给买家。通常签订了预订协议,缴纳预订费以后,中介会将房屋广告撤离,不会再让其他买家查看你所想购买的房屋。此时中介就会将你们的预定合同与卖家买家信息发到Notar公证员处「起草房屋购买合同」

对于从私人卖家手中购买房屋的买家,则需要「自己联系公证」,卖家需向其他提供房屋信息,银行需要提供你的贷款资料

Notar公证是您购房置业的重要保险丝

公证员收到购房的申请后,会检查买卖双方的材料,然后制作买卖合同。这里请注意,当公证处开始制作买卖合同,即使没有签署也会产生相关费用,所以请务必「确认购买后再预约公证」。因为公证处都很欢迎购房公证的案子,所以正常都只需要1-2周就可以准备好公证材料。

这段时间里,您可以委托贷款咨询师优化您的贷款合同,并且获取最终贷款确认函完成贷款,贷款审批后即可「正式预约签订购房合同」了。

购房合同Kaufvertrag案例

购房合同很长,但是正确理解购房合同非常重要,合同内可能存在着对买家不利的条款或是一些开发商或卖家藏着的”地雷“,因此,寻找一位对于房地产行业了解较为全面,并且对房产合同充分理解的合同解读师「为您正确解读合同」,并且在公正前为您提供修改的可能性是非常重要的,对于这项服务有需求的客户,也可以咨询我们的客服为您安排。

在公证处公证完成后,购房合同正式生效。

4. 支付款项

签订完合同以后,买房者会陆续收到各方的付款信件,「需保持信箱通畅」需支付的款项包括房屋本身的成交价,以及Nebenkosten – 德国房产经纪人佣金、公证费用和登记费用、不动产购置税等。

房款的付款模式有两种:一种是直接转给指定的银行账户和卖房贷款的银行账户。还有一种是公证处的中立账户,将首付转入中立账户,然后贷款银行也会将剩余的贷款数额转入此账户。公证处收到指定费用后就会直接转给卖方。卖方确认收到款项后就是交房。

一般来说,贷款银行会为贷款人设立一个新帐户专门用作贷款,在放款前可以看到此帐户的钱已经到帐,但是贷款人不能直接动用此帐户,必须将每次支付的款项发票及转账授权签字后发给银行,「银行为您操作并按照贷款合同陆续还贷」

5. 产权过户

过户登记有两个步骤:

第一步「预登记     (Auflassungsvormerkung)」,在合同公证之后发生。在签署购房合同之后,公证人就会向土地登记局申请,在土地登记簿(Grundbuch)中做预登记。

预登记是对买方权益的保护,在买家购房过程中或是新房项目在建的过程中,由于购房流程尚未完成,资金尚未到账或是新房尚未建好,买家还未正式取得产权。通过预登记,买家就获得了一种「物权上的“保证”」,保证买家优先获得该套房子的产权。该预登记会被记载到土地登记簿以此锁定这套房,以保证卖家不会重复销售,保障买家的权益。

第二步「产权转移    (Umschreibung)」,在卖家及卖家贷款银行(如果出售的房产仍有的抵押贷款)确认收到房款后发生。

在买家支付了全部的购房款项及相关税费,公证人确认全部到账之后,会到当地土地登记局申请将产权转移给买家。更改完成后,买家就可以在土地登记局找到自己的房屋产权。

6. 验房交房

如果您是购买期房,开发商会在买家缴纳在最后一笔房款之前,通知您去验收房子;如果您购买的是二手房,在付清房款之后,卖方就应安排交钥匙。而如果「验房的过程中发现房子有瑕疵,需立刻告知并敦促修缮」

开裂、受潮、通风问题,房屋处处存在非专业人士看不到的潜在风险

而在这个交房验收的阶段,买卖双方拥有不对等的建筑专业知识,使购房者与开发商打交道的过程中常常处于下风,无法据理力争。能做的最后的检查,对建造施工质量最后的把关,涉及到专业知识,「建议直接委托经验丰富的建筑师或验房师」,做全面的审核和最后的验收,减少后续的麻烦,维护购房者的权益。

对于房屋交接的一些具体的问题,也可以参考我们之前的微文:在德国交接房产,你需要注意什么?


购房流程的细节很多,在这里小丰仅仅是写一个简单的流程,方便大家了解。毕竟每位购房者情况不同,程序也自然因人而异,在购房的过程中如果存在任何问题,也欢迎「咨询我们的置业顾问为您做更详细的咨询和解答」

同时感谢大家对于本系列的关注和支持,在看及点赞超过20,小编会以最快速度更新第五讲:虑周藻密 | 在德购房材料全整合!也欢迎持续关注我们的新年购房讲座栏目!

如果你喜欢本篇内容
请给我们点个点赞/在看
Facebook
Twitter
LinkedIn
More
articles