在德国购房时,会接触到大量的房产类文件,其中有一类重要文件就是产权相关文件。

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确定产权的顺序
德国房产产权有一套非常严谨的确定方式,从逻辑上来说,确定产权顺序的方式是:
- 先拿到房产证Grundbuchauszug,找到房产所在的土地编号Flurstück、相关的所有权划分声明Teilungserklärung和房产的编号
- 对照地籍图Flurkarte查看土地编号所在的实际位置,对应上真实世界的楼房
- 根据楼层分布图Aufteilungsplan和房产的编号确定房产在该楼房的位置
- 从所有权划分声明Teilungserklärung中确定产权比例和花园、储藏室、车库等的特殊使用权

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德国房产的4个所有权文件
下面来给大家梳理和简单解释一下这四个产权文件:
- 土地登记册 Grundbuch
- 地籍图 Flurkarte
- 楼层分布图 Aufteilungsplan
- 划分声明 Teilungserklärung
土地登记册 Grundbuch
德国的土地登记册是与买家最重要的所有权文件,需要与划分声明 Teilungserklärung,地籍图 Flurkarte,楼层分布图 Aufteilungsplan配合对照实际所有权和使用权。
土地登记册是一份公开的法律文件,记录不动产(即房产)的基础信息,变更情况,所有权和相关的抵押权的具体情况。

上图是房产证封面,记录了房产的主管法院,以及卷宗编号。

上图是房产信息部分:
房产信息部分包含了房产的地籍信息、地块面积、产权比例,公寓编号和划分声明公证号和楼层分布图公证号等等。
以上图为例:
房产的地籍信息:Giesing 15666
地块面积:2577 m²
产权比例:5 / 1000
公寓编号:21
划分声明公证号:URNr.8000
楼层分布图公证:Nr.3003/71

所有权部分(Eigentümer):记载历史所有权人的信息和房地产的取得方式和时间。
可以了解卖家的姓名,年纪用于验证卖家身份。也可以了解所有权人所拥有所有权比例。
还可以知道卖家是从何时持有该房产。
以上图为例:
房产前任业主:Hermann Low
生日:10.09.1948
购买时间:15.12.2011
负担部分(Abteilung II Lasten und Beschränkungen):购房时的预登记就是在这里。
买家在签完购房合同后,就会写上买家的预登记信息Auflassungsvormerkung,从而确保,房产不会被转卖给其他人。

地籍图 Flurkarte
地籍图 Flurkarte,也可以叫Liegenschaftskarte或Katasterkarte,是土地登记的重要地图依据。
它记录了房产所在地块的编号和位置,这个编号和房产证上的地块编号对应。根据这个编号,我们可以对应到真实世界的土地上。

楼层分布图 Aufteilungsplan
楼层分布图Aufteilungsplan 标注了公寓所在的楼层和在该楼层所在的位置,用于房产定位。
一般还会标注房产设计尺寸。房产的居住面积也是根据尺寸图来计算的。

所有权划分声明 Teilungserklärung
如果够买的房产土地属于集体所有(例如公寓,排屋等),则会有一份划分声明Teilungserklärung,记录土地所有权将分为了多少份,每份所有权会分得多少比例的土地所有权。(土地所有权比例通产和房产的居住面积比例成正比,房子越大分得的土地比例通常越多)
除了所有权数量和所有权比例,「划分声明」规定每个区域的所有权,限定了什么是私人物业Sondereigentum可以随意装修(例如非承重墙,室内空间等等),什么是公共物业Gemeinschaftseigentum不能随意更换(承重墙,承重地板,室外窗户,大门等等)。
划分声明也规定了物业的特殊使用权,即与房产绑定的但无所有权的物业,例如私家花园、储藏室(有些停车位也没有独立所有权而只有特殊使用权)。尽管没有所有权,但是只要拥有特殊使用权,该物业也仅供业主使用。
划分声明可能还会有很多后续的附录,用于对于第一份声明的补充。这些附录都会在公证后,写到房产证里。