德国是大陆法系的典型代表，自1896年《德国民法典》颁布以来，公证制度在德国已经经过上百年的实践，对现代德国社会信用体系的构建，和推行社会市场经济有着重要的影响。
强制公证是德国公证制度中最具特色的制度设置，适用范围较广。根据《德国民法典》、《联邦公证法》等有关法律的规定，德国房产的交易合同必须在公证处进行公证。
公证人是为证明法律事实和预防纠纷而设置的独立的公职人员，代表国家公权，对当事人双方公平对待。其工作任务主要有4项：
- 是咨询和顾问，帮助当事人设计合同，以防范可能产生的风险；
- 是证明，审查签名的真实性和有关法律关系内容的合法性并出具公证文书；
- 是支持，即以自己的名义向法庭证明合同的合法性、文件的真实性。
- 是协调，即与各个官方机构沟通和协调，完成公证手续。
公证人由各州司法部部长任命，实行终身制。要成为公证人必须通过两次国家法律考试，并在公证处实习5年，可以提出公证人申请，并再通过一次国家专门考试后，方可被任命为公证人。公证人的数量由州司法部限定，待有公证人职位空缺后，才能被任命为公证人。
公证处的收费由立法机构专门制定法律规定，统一定价。
同律师一样，公证人也有沉默义务，不得泄露执业中获悉的当事人的个人隐私。但是公证人应将有关土地买卖、公司股份转让等方面的信息告知税务机关。
选择正确的公证处
公证处是公证人办公的地方，一个公证处通常有1到2名公证人。通常公证处的名字会带有公证人的姓氏，而作为国家公权的代表，公证处大都设立在城市的核心区域，装修简约大气。你可以在Bundesnotarkammer或Landesnotarkammern找到所在地区的公证人。
因为收取的费用是由法律规定的，你无需根据费用来决定公证处。
应该考虑如下因素：
- 公证处的位置，让买卖双方交通便利。最好是选择房产当地的公证处：如果选择的公证处和房产所在的法院不在一个辖区时，有可能会需要另一个房产所在辖区的公证处协同公证，买房的流程会被拖长。
- 公证处的档期，是否近期内可以提供公证预约。一般大城市的公证处可以提供1到2周内的预约，但当房市火热时，可能会需要提前一个月预约。
- 公证处的灵活性，是否可以在购房产权人，国内外婚姻法和财务分配，买卖双方德语问题，国际汇款等问题灵活变通。
实际中，公证处通常由卖家推荐，卖家通常会倾向于使用卖家买房时候的公证处。但是买家依旧有选择公证处的权力，当遇到不够变通的公证处时，建议就关键问题多咨询几家公证处。一个灵活的公证处，将为你的购房提供极大的便利。
注意：卖家是开发商时，有可能无法更换公证处，必须在指定的公证处进行公证。这并不是因为有什么猫腻，而是期房的公证相比二手房会有更多需要的审核内容，更换公证处对购房流程会有非常大的阻碍。
起草购房合同和购房公证前准备
在收到购房公证的委托后，公证人将按照一定的格式起草购房合同，不同公证处的格式不一定相同，但是购房合同草案的内容大同小异。起草购房合同会在公证处产生额外的成本，如果是买家的原因无法购房，可能会需要承担起草购房合同的费用（实际情况中较少发生）。如果是贷款银行审核需要购房合同草案，建议不要因为担心损失起草购房合同的费用，而耽误贷款申请（因小失大）。
买卖双方将有充足的时间来仔细阅读草案，并且向公证人提出问题和修改建议。如果卖方是公司而非私人，购房公证则必须最早在14天后才能进行，也就是买卖双方将有14天的冷静期。
起草购房合同需要准备包括澄清以下细节和事实：
- 购买价格，包括支付方式的细节
- 处理卖方现有的债务
- 附属协议（例如连同购买的家具等等）
- 房产交接日期
由于公证员是中立的，只提供关于购买或出售房产的法律意见（法不禁止即允许），不会提供交易合同是否公平的建议（交易价格，付款日期，房产瑕疵等细节）。关于交易是否公平的建议，你可以咨询的是房产经纪人或贷款经纪人。
使用公证托管账户在德国并不必须的。在某些情况下（如税务局的强制要求，境外汇款购房等），公证人会提供由托管账户用于处理支付交易。这种托管账户的使用确保了在支付购买价格的情况下逐步转让房产。这种付款方式高度安全，可以让买方和卖方都受益。但注意，这种方式会产生额外的购房。
购房公证的流程
买卖双方将在确认购房合同草案后，预约确定的时间，相约在公证处进行购房合同的签署和公证。公证的过程大约需要45-60分钟。
在公证人确认签约双方身份后，会开始宣读合同草案，向双方解释法律术语。宣读后，签约双方任有机会提出问题，并对草案进行修改。当合同由签约双方和公证人签署后，该购房合同就具有法律约束力。除非经过另一方的同意，买卖单方不能再撤回合同。
当买家使用贷款购买房产时，会额外增加一个只有买家参与的贷款抵押公证Grundschuldbestellung，持续20分钟左右。贷款抵押公证用于将银行的贷款抵押权写入房产证。
题外话：实际过程中，公证人一般会用超快如RAP的语速朗诵完大部分的内容，并且只在关键点停顿并且问询买卖双方是否听懂并且同意购房合同中的内容。这对母语不是德语的购房者将是一个不小的挑战。通常在购房前，公证人会先确认购房者的德语能力，要是公证人觉得购房者的德语能力不足里理解购房合同，会额外要求一名宣誓翻译陪同购房者参加购房公证，有时公证处也会允许购房者携带亲属或者朋友作为翻译。翻译员会需要对购翻译的正确性负责任，并且将自己的名字也写入购房合同中。
如果你不会德语，购房需要华语宣誓翻译，可以联系德国房产中心的客服。
如果你会德语，但是任然需要购房合同法律援助，可以点击此链接
购房公证后的流程
- 签署购房合同后，公证处会在几天后发送购房合同的公证件和公证账单。
- 公证人向土地管理局（Grundbuchamt）申请预登记（Auflassungsvormerkung），将买家名字写入房产证。预登记制度最大程度地保护了买家的权益，确保房产无法被转卖给其他人。
- 同时，公证处通知税务局房产出售地信息，税务局向购房者收取不动产购置税。在不动产购置税支付后，公证人会收到税务局出具的结清证明。有时候税务局的账单会来的慢一些，这是正常的（尤其是对于德国境外还没有德国税号的购房者，税务局还会额外发送一份调查问卷）。
- 当以上条件都满足时，公证人会发出付款通知Fälligkeitsmitteilung和房产证预登记记录Auflassungsvormerkung。
- 当买家使用贷款购买房产时，会在房产证里额外写入银行贷款的抵押Grundschuld。
- 在买家收到付款通知并且确认了自己的名字已经预登记在房产证后便可以开始付款。付款后，该房产就立即成为买方的财产。此时买卖双方便可约定近期的交房时间，交接钥匙。
- 之后，公证人会向土地管理局Grundbuchamt申请删除预登记信息（Auflassungsvormerkung）和卖家银行的贷款抵押，并且将新的业主名字写入房产证。到此完整的公证流程就结束了。
购房公证的费用
房产公证费的由法律规定，全国统一定价。费用中包括了公证费（包括了数项杂费）和房产证修改的费用，大约是购买价格的1.5%（全款购买）至2%（贷款购买）。
这里的1.5%和2%，已经包含了一定的余量，实际费用大都不会超过这个数值。购房者并不需要精确的去计算公证费，思考公证为什么还没有达到1.5%或者2%。
公证账单的时间顺序依次是：
- 购房合同和贷款抵押的公证费（公证后一周内）
- 预登记和贷款抵押的土地登记费（公证后一个月内）
- 业主转换的土地登记费（公证后6个月内）
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大多数买家的首付不足以全款购房的，会需要银行来提供一部分贷款。公证的过程和贷款的过程密不可分，甚至会影响贷款的正常申请。强烈建议在购房前先咨询贷款顾问，确定贷款额度，月供和利率，了解自己贷款能力后再进行购房。
购房前的贷款准备，可以查看这篇文章。
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