作为一家经验丰富的经纪公司，我们深知在德国卖房前扎实细致的准备有多重要。在下文中，我们列出了需要注意的事项。
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初步估值
重要提示：这种基于 AVM（“AVM”=“Automated Valuation Model”）的估值，非常适合作为初步估值，但这只是一个近似的市场价格，并不是细致的专业估价。算法只会基于土地面积、居住面积或建造年份等信息进行估计。
经纪人在现场访问后使用公认的估价方法之一（例如比较法、收益法或成本法），进行详细估值。
我们很乐意向您解释相应的方法。
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成功的“秘诀”：布局框架战略
销售时机、销售价格和销售论点是销售策略的基础：这通常是房地产经纪人与卖家讨论的第一要点。
时机：
销售房产的原因有很多。比如：新的工作和生活地点、家庭居住空间需要扩大、孩子搬离后需要换成面积更小的房子等。
卖家通常只从实际的需求出发，就想确定出售的时间点。但是我们的专家会就该地区价格发展和可能的框架条件，为卖家提供更多的建议。因此，向我们的专家咨询出售的时机是非常有意义的。
价格：
评估房产价值是商定售价的基础。如果要与房地产经纪人约谈，至少要有一个初步价格预期。但也有可能，房地产经纪人会得出与卖家心理预期不同的结论。我们建议：不要将自己束缚在一个特定的数额上，保持一定程度的灵活。
销售论点：
有哪些理由能吸引买家购买房产？有哪些缺点会导致买家失去兴趣？尽早考虑这一点，将帮助在营销房产时找到正确的论点，并在Exposé （楼书）中突出这些优势。
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德国卖房文件
为了让买家能全面地了解房产，卖家需要尽可能地提供必要的相关文件。而经纪人的主要任务之一，就是帮助卖家获得他们需要的大量文件。
售卖别墅时的重要文件有：
- 地籍图 Flurkarte
- 近期的土地登记册 aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
- 建筑设计图和带尺寸的户型图 Grundrisse und Bauzeichnungen
- 能源证书 Energieausweis
- 列出近年的装修改建 Aufstellung über durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen
- 物业费、水电费、地税、房屋保险账单 Nebenkosten-Belege (Strom-, Wasser-, Heizkostenabrechnungen, Gebäudeversicherungsscheine, Grundsteuer-Nachweise)
- 建筑文件夹 Bauakte (enthält u.a. Baugenehmigungen, -beschreibungen und -zeichnungen)
- 测量和维护记录 Mess- und Wartungsprotokolle
售卖公寓时的重要文件还有：
- 地籍图 Flurkarte
- 近期的土地登记册 aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
- 建筑设计图和带尺寸的户型图 Grundrisse und Bauzeichnungen
- 能源证书 Energieausweis
- 列出近年的装修改建 Aufstellung über durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen
- 物业费、水电费、地税、房屋保险账单 Nebenkosten-Belege (Strom-, Wasser-, Heizkostenabrechnungen, Gebäudeversicherungsscheine, Grundsteuer-Nachweise)
- 产权划分声明 Teilungserklärung (inkl. erwähnter Anlagen)
- 公寓分布图 Aufteilungsplan
- 业主大会记录Protokolle von Versammlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
准备一份购房合同草案。
准备一份包含基础内容的合同草案，买家就知道需要传递哪些信息给公证人。
尽管公证人不会接受个人出具的合同草案，但他可以将其中包含的约定作为购房合同的提示。
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看房准备
一旦卖家公开房产，理论上感兴趣的买家就会随时联系并预约看房。
最好从一开始就让家里保持整洁、并锁好敏感文件和贵重物品。计划好看房的时间段，并安排好家庭和工作的时间。
其他看房准备的提示：
- 尽可能多地收起私人物品
- 避免令人不快的厨房气味
- 对房产的瑕疵进行修复
我们的经纪人会提前和卖家整理看房时可能遇到的问题，让卖家在共同看房时显得更加自信和专业。
当然，安排看房和带看房是经纪人的重要工作之一。下文还会介绍我们是如何通过多种方式让卖家更轻松。
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提前和银行沟通贷款
在卖房前，你需要先完成剩余贷款的问题，然后才将重点应该放在房产的销售上。
尤其是当你置换房产的时候，还清剩余贷款和银行利息赔付后还有多少房款盈余。这会影响到你对新购买房产的融资情况。
提前安排好自己的贷款是售房的首要前提，我们的融资供应商德国房贷网会很乐意为卖家提供贷款方面的咨询。
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营销：渠道，Expose和内容
完成计划阶段后，接下来就要准备营销和销售。营销和销售的准备将极大的影响房产销售的最终价格和销售所需的时间。
基于多年的专业知识，我们整理了一份实用清单，让大家逐步了解我们是如何与卖家一起成功地销售房产的。
专业人士会这么做营销：
- 广泛的渠道
私人卖家在德国卖房时往往只通过一个渠道出售房产，例如通过在线房地产门户网站。因为这很省钱，并且卖家通常能找到一些买家。
卖家应该选择同时在几个房地产门户网站上公布广告，或在当地的报纸上刊登广告以增加目标受众。同样，在家门前树立一块销售牌子，也是一种廉价的获得客户的方法。
而我们还会通过更多的渠道找到更多潜在的买家，从而筛选出最有购房能力买家和最愿意支付目标价格的买家。
- 正确的目标群体
选择合适的买家群体也是重要销售策略之一。毕竟找到一个适合该房产、拥有购房能力，并接受报价的买家，可谓是万一挑一。我们将针对性地营销，并将适当的内容和配套的服务（查看我们为买家提供哪些服务）整合到Exposé和海报中，从而提高购房的成功率。
- 公平的售价
必须根据可靠的市场信息做价格评估，客观地确定房产的最佳售价。
卖家需要同时避免两件事。第一：不要将价格定得太高，避免因为太高的价格疏远潜在买家。另外，也不要低估价格，保持在实际市场价格的范围内。
我们建议除了使用数字市场价值指标之外，还必须搭配我们经验丰富的估值师的作为支持。
- 专业和精美的照片。
房产的第一印象往往是以图片为基础建立的，这在网络营销时尤为重要。我们有时甚至会聘请专业摄影师（通常有房地产行业的相关经验）来拍摄房产宣传照，选择最佳的角度和日照，呈现房产最美丽的一面。他们最了解哪些角度的照片特别重要，需要通过照片强调房产内部外部的哪些优点。
对于我们的卖家客户而言，他们不必自己拍照或自费聘请摄影师，也不用担心因为拍照技术的原因而错失买家。
- 精美的Exposé（楼书）
在讨论过销售论点后，我们将房产与众不同的地方和最吸引人的地方整合，并将这些优势清晰地展示在Exposé中。精心设计的Exposé将给客户带来最佳的视觉体验，并留下深刻的印象。查看我们的expose模板。
私人卖家往往会在Exposé中夸大房产的某些优势，或者过多宣传买家并不在意的地方——这会导致买家在看房后的陷入失望，降低销售的效率。
在Exposé中尽可能真实地描述，并给出正确和合规的数据。这能增加最后交易的成功率。
我们倾向于和卖家一起头脑风暴，激发卖家对房产亮点的思考，并且一起筛选出重要的信息，最终找到正确的话语和内容写入Exposé。通过这种方式，我们已经制作了许多成功的Exposé。
快速概览 – 在Exposé中应该展示的信息：
- 地址
- 房间的数量
- 居住空间（平方米）（例如，倾斜天花板的房间必须以不同方式计算）
- 可用面积（平方米）（尤其是房屋、公寓，例如地下室）
- 地块面积（平方米）
- 建设年份
- 购买价格
- 建造方式
- 提供地下室（是或否）
- 配备厨房（是或否）
- 提供阳台或温室（是或否）
- 提供壁炉（是或否）
- 卫浴设备
- 加热类型
- 位置信息（例如城中心或靠近自然）
- 有关该地区的信息（购物设施、与公共交通和高速公路的连接、学校、幼儿园、医生、当地休闲区）
- 能源证书
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合理安排看房
你不必为每个感兴趣的人都提供看房，重要的是找出谁对房产真正感兴趣，筛选掉那些仅仅想了解房地产市场，以及测试自己是否能负担得起该房产的人。
当然，我们的经纪人通过语言技巧和专业经验，可以从一开始就分辨出谁是严肃的买家。
而进一步的流程，例如看房或提供Expose，应该取决于和感兴趣买家的沟通情况。
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思考看房的流程
购买房产需要双方高度信任。
奠定信任的最佳时机就是的看房。
你应该考虑所有重要的方面，例如：应首先显示哪些房间，在看房中具体介绍什么，买家可能会提出哪些问题等等。准备的越充分，买家的信任就会越多，但这一定会需要大量的房地产知识和相应的时间准备。
我们的房地产顾问会全面审视整个看房流程，精心准备，专业执行。并且在合适的时机了解买家的情况，购房动机、购买能力，并且给买家合理的建议。
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销售谈判 - 遵守市场价格
与客户的无数次交谈让我们深知，销售谈判是一个特别敏感的话题。
作为一个卖家，必须小心翼翼地希望在谈判中把所有事情都做对，以保证能够守住价格，又不丢失客户。
卖家最好从一开始就表明在售价方面的预期，并且坚持这个价格，即使是经历了较长的营销阶段之后，即使是你的出售愿望已经非常强烈。
作为经纪人，我们当然很乐意协助您就购买合同进行谈判。
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选择买家- 检查购房能力
许多潜在买家在看房时已经拿到了银行的临时融资承诺，以表明他们买得起这处房产。而我们经过大量的实践得知：这个不能完全证明买家的融资能力。
我们的融资伙伴德国房贷网，是经验丰富的贷款经纪人。擅长解决贷款申请中可能碰到的各种问题，比如无永居，试用期，negativ schufa等等。
通过简单的贷款咨询，贷款经纪人便可了解潜在买家的购买能力，帮助卖家和买家节约大量时间。
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检查买方的资信
了解买家购房的资金来源和购房意图，避免房产被用于买家洗钱，避免未来惹上麻烦。
我们的经纪人都接受过洗钱预防培训，可甄别典型的可疑情况。有时只是的个人文件小瑕疵或不合理的陈述，这都会引起我们的警觉。
卖家也需要保持好奇心，在相关互联网搜索引擎中研究买家，尽可能查看他们社交媒体和商业网络中的简历。
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策划所有权转让
公证预约、搬出日期、房屋修缮工期、房产移交日等等，一旦确定买家，你需要会按照法规和合同，尽早一起规划这些重要的里程碑。
连带出售的厨房，房产缺陷的信息，与买方的口头协议 ，– 所有这些都应在购买合同中以书面形式列出。
此外，我们还强烈建议卖家咨询公证人，以确保购房合同中所有的内容都切实可行。
如你所见，上述这12点中目标明确的营销和计划缜密的销售都意味着大量工作。因此，许多卖家都倾向于与专业房地产经纪人合作，以获得多方面的支持。
我们会在第13点做一些广告，举例雇佣经纪人的优点和缺点。
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通过经纪人出售
我们相信通过房地产经纪人进行销售的好处远远大于坏处。
从计划到营销，再到实际的看房和成交：在房产出售的所有阶段，我们的经纪人都可以提供重要的附加值，而曾今委托我们售房的卖家全都非常看重这些附加值。
有一件事是肯定的：卖家想以最好的价格出售。但是正如本文中所描述的那样，这需要付出很多的努力，付出大量的时间成本的同时，又必须同时兼顾工作和家庭生活。
所以我们建议您，雇佣经纪人来售出房产。
下面我们还将总结，德丰是如何在德国众多经纪公司中脱颖而出的：
- 货币自由
自由选择使用欧元或者人民币收取房价，省去售房之后购汇人民币的步骤。
- 跨境交易
买家或者卖家可选择是否亲临公证现场，或者全权委托我们代为跨境交易。一键链接全世界的买家，扩大交易的可能性。
- 大量减负
专业的市场定价、售房文件咨询、制作Expose、针对性营销、问询管理、与公证人协商起草购买合同、产权移交：所有的这些都由我们承担，同时卖家便可以专注于其他感兴趣的事情，例如将要搬入的新家。
- 专业的Expose设计
广角照片，专业摄影师，简洁美观的平面图，专业的房产和地段描述，别致的布局：我们保证用最好的效果展示房产。
- 帮助正确计算居住空间。
买家有权要求正确的建筑面积计算。我们的房地产专家将很乐意解决这个问题，从而确保向买家提供正确的信息，避免不必要的麻烦。
- 安排预约看房和带看房。
安排看房和初次沟通需要大量的时间和精力。卖家也可以在看房期间完全放松，因为我们的房地产经纪人将代表卖家进行专业的介绍。
- 称职的联系人
买方通常有很长的问题清单。其中一些问题会涉及与建筑师或建筑商沟通，这项工作也由我们承担：建立广泛的专家网络并彻底调查所有问题，是合格的房地产经纪人自我修养之一。
- 经验丰富的销售谈判。
我们的每位顾问都在销售实践中积累了丰富的经验，以便能够充当买卖双方之间值得信赖的调解人。
- 仅在成功的情况下进行佣金
2020 年 12 月 23 日起实施的《经纪费用分配法》规定，在买卖公寓和独栋房屋的购买合同时，买卖双方共同承担经纪佣金（又名：“经纪费”或“经纪费”）。拆分通常为 50/50，但在个别情况下也可以达成不同的协议。“我们的佣金”通常是销售价格的个位数百分点。
当然，只有在完成购房公证后，卖家才需要支付佣金。
- 承担营销成本
在约定的房地产门户网站和媒体上投放广告，也是我们服务的一部分。
- 客户搜索网络
除了营销渠道，我们的经纪人还使用自己的数据库和中介网络寻找合适的潜在客户，我们会提供建议以明确合适的目标群体。
我们与房地产投资者、银行和政府的现有网络，为在所有重要渠道的销售都奠定了坚实的基础。受益于我们庞大的具有购买力且经过信用检查存量客户，我们能很快将这些客户与您的物业相匹配。
- 全方位的咨询
无论是提供融资建议、还是对买方进行信用检查，我们会随时提供帮助。通过我们的融资服务供应商德国房贷网，卖家可以安心享受卖房+买房一条龙服务。
- 目标一致，高效抵达。
通过上述优势，卖家可以毫不费力地快速销售房产。而我们的经纪人本身也倾向于快速出售：因为随着营销期的延长，出售的可能性也会逐渐降低。
- 较少的情感参与。
说实话：许多卖家很不愿意出售他们的房产。毕竟，自己居住的房产是投入大量时间、金钱和个人努力，才能在今天如此呈现出来的私人收藏品。相关的情绪和积累的记忆，使得卖家很难保持交易所需要的中立性。
正因如此，把它交给像我们这样的“独立”机构是非常有帮助的
- 营销主要掌握在经纪人手中。您对营销过程的影响较小，因为我们的经纪人会为您处理。所以我们会希望您，从一开始就尽可能具体地告诉我们您的愿望和销售目标。这将决定我们用何种符合您的利益的方式，售出您的房产。
- 独家代理合同。这意味着：除了我们之外，您不得雇用其他房地产经纪人。对您的优势：在营销方面，您更容易掌握控制权；并且您还可以确定，作为您唯一的经纪人，我们必须用心为您服务。
- 支付经纪佣金。卖家不用承担全部的经纪佣金，而由买家分担一半的经纪佣金。在这种情况下，要支付的卖方佣金仅是个位数百分比。
- 佣金会略微缩小潜在买方的范围（但同时会增加买家的质量）。经纪人的佣金增加了买方购房的总预算。因此，房产会被某些买家的搜索条件筛选出去。但这更意味着，问询房产的是具有更高购买力的客户。
- 保证在专业人士手中。鉴于房地产行业的众多服务提供商，这些并不总是显而易见的：谁拥有必要的资格、拥有最好的网络并在实践中为他们的客户提供一切服务。您很幸运找到了正确的方向：德丰地产是具有最高质量标准的著名华人经纪公司之一。
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我们非常期待您的问询！
德国卖房总结
在本文中，我们介绍了关于出售房产所需要注意的重要点：正如你所看到的一样，绝不能低估出售房产所需要付出的时间和努力，也绝不要低估房产经纪人在此过程中能够提供的价值。
基本上上述一切都可以归结于一个至关重要的问题：作为私人卖家，你是否准备好牺牲工作和陪伴家庭的时间，自己来处理所有问题和面对苛刻的挑战吗？
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我们很乐意出售您的房产。您可以在这里联系我们的经纪人。
