在德国购房时，会接触到大量的房产类文件，其中有一类重要文件就是产权相关文件。
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确定产权的顺序
德国房产产权有一套非常严谨的确定方式，从逻辑上来说，确定产权顺序的方式是：
- 先拿到房产证Grundbuchauszug，找到房产所在的土地编号Flurstück、相关的所有权划分声明Teilungserklärung和房产的编号
- 对照地籍图Flurkarte查看土地编号所在的实际位置，对应上真实世界的楼房
- 根据楼层分布图Aufteilungsplan和房产的编号确定房产在该楼房的位置
- 从所有权划分声明Teilungserklärung中确定产权比例和花园、储藏室、车库等的特殊使用权
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德国房产的4个所有权文件
下面来给大家梳理和简单解释一下这四个产权文件：
- 土地登记册 Grundbuch
- 地籍图 Flurkarte
- 楼层分布图 Aufteilungsplan
- 划分声明 Teilungserklärung
土地登记册 Grundbuch
德国的土地登记册是与买家最重要的所有权文件，需要与划分声明 Teilungserklärung，地籍图 Flurkarte，楼层分布图 Aufteilungsplan配合对照实际所有权和使用权。
土地登记册是一份公开的法律文件，记录不动产（即房产）的基础信息，变更情况，所有权和相关的抵押权的具体情况。
上图是房产证封面，记录了房产的主管法院，以及卷宗编号。
上图是房产信息部分：
房产信息部分包含了房产的地籍信息、地块面积、产权比例，公寓编号和划分声明公证号和楼层分布图公证号等等。
以上图为例：
房产的地籍信息：Giesing 15666
地块面积：2577 m²
产权比例：5 / 1000
公寓编号：21
划分声明公证号：URNr.8000
楼层分布图公证：Nr.3003/71
所有权部分（Eigentümer）：记载历史所有权人的信息和房地产的取得方式和时间。
可以了解卖家的姓名，年纪用于验证卖家身份。也可以了解所有权人所拥有所有权比例。
还可以知道卖家是从何时持有该房产。
以上图为例：
房产前任业主：Hermann Low
生日：10.09.1948
购买时间：15.12.2011
负担部分（Abteilung II Lasten und Beschränkungen）：购房时的预登记就是在这里。
买家在签完购房合同后，就会写上买家的预登记信息Auflassungsvormerkung，从而确保，房产不会被转卖给其他人。
地籍图 Flurkarte
地籍图 Flurkarte，也可以叫Liegenschaftskarte或Katasterkarte，是土地登记的重要地图依据。
它记录了房产所在地块的编号和位置，这个编号和房产证上的地块编号对应。根据这个编号，我们可以对应到真实世界的土地上。
楼层分布图 Aufteilungsplan
楼层分布图Aufteilungsplan 标注了公寓所在的楼层和在该楼层所在的位置，用于房产定位。
一般还会标注房产设计尺寸。房产的居住面积也是根据尺寸图来计算的。
所有权划分声明 Teilungserklärung
如果够买的房产土地属于集体所有（例如公寓，排屋等），则会有一份划分声明Teilungserklärung，记录土地所有权将分为了多少份，每份所有权会分得多少比例的土地所有权。（土地所有权比例通产和房产的居住面积比例成正比，房子越大分得的土地比例通常越多）
除了所有权数量和所有权比例，「划分声明」规定每个区域的所有权，限定了什么是私人物业Sondereigentum可以随意装修（例如非承重墙，室内空间等等），什么是公共物业Gemeinschaftseigentum不能随意更换（承重墙，承重地板，室外窗户，大门等等）。
划分声明也规定了物业的特殊使用权，即与房产绑定的但无所有权的物业，例如私家花园、储藏室（有些停车位也没有独立所有权而只有特殊使用权）。尽管没有所有权，但是只要拥有特殊使用权，该物业也仅供业主使用。
划分声明可能还会有很多后续的附录，用于对于第一份声明的补充。这些附录都会在公证后，写到房产证里。
